Протокол первого совещания рабочей группы СПЧ и Минстроя России по реализации права граждан на доступное жилье

Присутствовали:

члены рабочей группы:

Б.Л. Альтшулер, Е.А. Бобров (председатель рабочей группы), Г.А. Кизарьянц, Л.Г. Космядинская, Н.П. Кошман, С.А. Кузнецова, С.А. Мытарев, В.В. Тишков, А.А. Чернов, А.В. Широков

специалисты:

П.В. Братухин – заместитель руководителя дирекции по работе с муниципальными проектами ОАО «Банк Москвы»
В.Н. Воронков – председатель Совета директоров ОАО «Сельский дом», Оренбургская область
В.В. Желудкова – начальник отдела архитектуры, градостроительства и экологии администрации г. Электрогорск, Московская область
А.А. Шеленков – генеральный директор ООО «Баулюкс»

Повестка:

1. Определение приоритетных направлений деятельности
2. О проблемах формирования некоммерческого жилищного фонда для граждан с невысоким уровнем дохода и развития рынка доступного арендного жилья
3. О концепции социального государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства и опыте ее реализации в ряде субъектов Российской Федерации
4. О концепции развития сельского строительства в России
5. О способах решения жилищной проблемы граждан, находящихся в состоянии социальной исключенности, с помощью специальных целевых государственных сертификатов
6. Утверждение плана деятельности на октябрь – декабрь с.г.

По первому вопросу - определение приоритетных направлений деятельности

Е.А. Бобров

Предложил определить приоритетными направлениями деятельности рабочей группы на ближайшие месяцы разработку региональных программ по созданию фондов доступного жилья (включая арендное), а также механизмов реализации права на доступное жилье, в т.ч. социально незащищенными категориями граждан

По второму вопросу - о проблемах формирования некоммерческого жилищного фонда для граждан с невысоким уровнем дохода и развития рынка доступного арендного жилья

Г.А. Кизарьянц

Разработка механизмов для улучшения жилищных условий нуждающихся категорий граждан является одним из приоритетных направлений деятельности Минстроя России. Предусмотренные постановлением Правительства РФ от 5 мая 2014 г. № 404 механизмы по реализации программы «Жилье для российской семьи» и вводу в эксплуатацию к 2016 г. не менее 25 млн. кв. м жилья сейчас осуществляются в 64 субъектах Российской Федерации, наибольшие объемы строительства запланированы в Татарстане и Краснодарском крае.

В апреле 2014 г. внесены изменения в ФЦП «Жилище» на 2011- 2015 гг., устанавливающие механизмы строительства жилья экономкласса категориям граждан, подлежащих обеспечению жильем в соответствии с федеральным законодательством, и Минстрой России определен в качестве основного заказчика – координатора программы вместо Минрегиона.

Вступивший в силу федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ ввел новый институт найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, которые могут предоставляться россиянам с уровнем дохода, не позволяющим им приобрести жилье за счет собственных или заемных средств, не относящимся в категории малоимущих (т.н. «средний класс»).

Минстрой России разработал и уже направил на согласование 5 проектов постановлений Правительства РФ в целях реализации данного закона, а также направил главам субъектов Российской Федерации перечень подлежащих принятию подзаконных актов, в т.ч. о порядке определения максимальной оплаты за найм.

Привлечение кредиторов в строительство социального жилья предполагается в т.ч. путем компенсации государством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также распространения облигаций Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Кроме того, готовится законопроект о компенсационных фондах, финансируемых саморегулируемыми организациями. Привлечение кредиторов также осуществляется Внешэкономбанком, который уже предоставил долгосрочный кредит на 40 млрд. руб.

Предоставление же жилья малоимущим и другим малообеспеченным категориям граждан в дальнейшем предполагается путем прямой государственной поддержки с возможностью оплаты необходимых посреднических услуг (в т.ч. риэлторских).

Субсидируемая аренда является долгосрочным бюджетным обязательством и возможна по действующему законодательству, но поскольку в федеральном бюджете необходимых средств сейчас нет, основным инструментом остается льготная ипотека.

В настоящее время примерно 40 % жилья является ветхим. В 2013 г. более 825 тыс. человек воспользовались ипотечным кредитованием для приобретения жилья.

По третьему вопросу – о концепции социального государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства и опыте ее реализации в ряде субъектов Российской Федерации

В.В. Тишков

Концепция является моделью инвестиционной деятельности, осуществляемой за счет частной инициативы граждан, обеспечивающей формирование механизмов доходности и возвратности частных инвестиционных ресурсов, привлекаемых для реализации государственных программ.

В условиях существующих сегодня западных санкций использование представленной Концепции как никогда актуально, тем более, что формирование представленных механизмов обеспечивает условия для использования бюджетных средств на принципиально новых условиях – условиях доходности и возвратности.

Под государственными программами в области строительства в данном случае понимаются: строительство жилья экономкласса, обеспечение жильем отдельных, в том числе социально незащищенных категорий граждан, строительство объектов арендного жилья, реконструкция ветхого и аварийного жилищного фонда и некоторые другие, перечень которых представлен в Указе Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600.

Основным условием, обеспечивающим формирование механизмов возвратности и доходности, является снижение себестоимости строительства, которое в свою очередь достигается за счет внедрения современных технологий индустриального домостроения и выведения стоимости инженерной инфраструктуры из состава себестоимости строительства, которое обеспечивается путем создания объектов инженерной инфраструктуры в форме обособленных имущественных комплексов, финансируемых и окупаемых по самостоятельному инвестиционному плану.

Говоря более широко, формирование имущественных комплексов, обеспечивающих формирование источника дохода в рамках формируемых программ строительства, и предоставление региональным администрациям (либо уполномоченным исполнителям) долей в этих имущественных комплексах, является одним из важнейших элементов Концепции.

Выполнение этого условия создает для региональных администраций источник дополнительных, неналоговых доходов, которые в дальнейшем могут использоваться ими для реализации самих программ строительства либо исполнения социальных обязательств, например субсидирования арендных платежей для социально незащищенных категорий граждан.

Важнейшим организационным элементом Концепции является формирование региональных программ строительства, в которых региональные администрации определяют перечень задач в области строительства на собственной территории, которые предполагается решить в течение достаточно длительного (не менее 5 лет) горизонта планирования.

В свою очередь, формирование региональных программ строительства является требованием большинства постановлений Правительства РФ в области доступности жилья. Однако, во многих регионах такие программы либо не разработаны вовсе, либо носят абсолютно поверхностный характер.

Вместе с тем, очевидно, что отсутствие четкой программы действий делает невозможным достижение результата в любой отрасли, а там более в рамках программ жилищного строительства.

Исходя из этого, разработан проект типовой программы малоэтажного строительства, устанавливающий основные подходы к решению поставленных задач, а также включающий в себя примерно 10 направлений, в которых определяются перечни категорий граждан, в интересах которых реализуется программа, земельных участков, предприятий - участников (в т.ч. производственных и финансовых институтов), перечень объектов, подлежащих реконструкции и др.

Именно наличие такого четкого плана действий, сформированного в виде программного документа, утверждаемого региональной администрацией, является основой, дающей основания рассчитывать на успешное решение поставленных задач.

Сейчас членами рабочей группы ведется работа по подготовке нескольких таких программ в Московской, Владимирской, Тверской и ряде других областей. Мы рассчитываем на поддержку Совета и Минстроя России и надеемся, что совместно нам удастся сформировать типовой документ, в котором мы сможем учесть особенности субъектов Российской Федерации с целью решения задач доступности жилья для всех категорий населения.

А.В. Широков

К настоящему времени существенно усугубилась проблема расселения аварийного жилья, в т.ч. из-за непринятия политических решений. Законодательство сейчас позволяет строить жилье по схеме субсидирования. Государству пора понять, что оно больше не может решать жилищную проблему путем продажи жилья – надо перейти на схему строительства арендного субсидируемого жилья, что позволяет действующее законодательство. Такие дома навсегда останутся арендными, жилье в них будет предоставляться только по договорам без возможности приватизации и продажи по схеме «голландского аукциона» (т.е. на понижение цены).

Наиболее быстрое и эффективное решение жилищной проблемы социально незащищенных категорий населения заключается в предоставлении жилья не по договору социального найма или в собственность, а в аренду с ее государственным субсидированием.

В целях наиболее качественной эксплуатации жилья и сам жилой дом, и земельный участок должны принадлежать только одному собственнику. Требуется разработать механизмы, на каких условиях бизнес придет строить социальное арендное жилье, остающееся в собственности бизнеса.

В.В. Желудкова

Администрация г. Электрогорск Московской области поддерживает предложения, изложенные в Концепции социального государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства, и для строительства жилья по рассмотренным механизмам уже предоставлен земельный участок в черте города. Реализация проекта позволит обеспечить жильем примерно 40 % нуждающихся в улучшении жилищных условий жителей города.

Есть проблема с длительностью процедуры предоставления земельных участков для строительства в связи с необходимостью проводить аукционы. Требование проводить аукцион исключается в случае предоставления земельного участка от ГБУ Московской области «Центр содействия развитию земельно-имущественного комплекса Московской области».

Предложила обратиться к Губернатору Московской области с просьбой упорядочить вопросы предоставления земельных участков для реализации проектов Концепции государственно-частного партнерства при создании в Московской области социально значимых фондов доступного жилья, включая арендное.

Н.П. Кошман

Предложил обратиться в Минсельхоз России с предложением проанализировать и разрешить узловые вопросы путем проведения в Министерстве заседания коллегии либо передаче вопроса на рассмотрение Общественного совета.

А.А. Чернов

Стоимость 1 кв. м жилья в г. Тверь сейчас составляет 45 – 57 тыс. руб., что не позволяет улучшить жилищные условия подавляющему большинству нуждающихся жителей Твери.

Разработанные специалистами рабочей группы СПЧ предложения по реализации государственных проектов и программ в области жилищного строительства с использованием механизма государственно-частного партнерства (рекомендации заседания Совета от 30 мая 2014 г.) рассматривались администрацией Калининского района Тверской области и были поддержаны, предложено подготовить пилотную программу для Тверской области.

Н.П. Кошман, А.А. Шеленков

Себестоимость квадратного метра возводимого жилья завышена в России в разы, таких высоких цен нет нигде в мире. В том числе применение технологии «Модульное домостроение из произведенных индустриально крупногабаритных домокомплектов из армированного автоклавного газобетона ААС» позволяет обеспечить себестоимость строительства не более 10 тыс. руб. за кв.м.

Высказана поддержка предлагаемых Концепцией инновационных механизмов финансирования жилищного строительства, а также предложено разработать целевую государственную программу по созданию в Российской Федерации современной индустрии быстрого, качественного и малозатратного строительства жилья.

Л.Г. Космядинская

Изложенные в концепции предложения социального государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства эффективно используются при строительстве пансионатов для военнослужащих в Брянской, Владимирской, Тверской и Калининградской областях.

П.В. Братухин

Механизм социального государственно-частного партнерства в сфере малоэтажного жилищного строительства реалистичный и работающий, его реализация наиболее эффективна при создании консорциума, но требуется доработать законодательство.

Основной риск банка – если принимаемые на себя муниципалитетом кредитные обязательства не относятся к защищенной категории государственного (муниципального) долга, то велики риски прекращения бюджетного обслуживания данного долга, после чего останавливается весь механизм государственно-частного партнерства из-за отсутствия бюджетных гарантий на предоставленное финансирование. В связи с этим, требуется законодательная проработка в т.ч. обеспечительного механизма путем принятия федерального закона о государственно-частном партнерстве.

ОАО «Банк Москвы» финансирует строительство жилья по схеме государственно-частного партнерства, но сделок по строительству социального жилья у нас пока нет, они только прорабатываются. От сдачи необходимых документов до предоставления кредита в среднем уходит от 1 до 2 месяцев.

По четвертому вопросу – о Концепции развития сельского строительства в России

С.А. Мытарев и В.Н. Воронков

Для освоения обезлюдевших за последние десятилетия земель ключевой проблемой современной аграрной политики является развитие сельских территорий. Постепенное заселение земель и освоение имеющихся там природных ресурсов является важной национальной проблемой, имеющей большое социально-экономическое значение, что невозможно без массового сельского жилищного и дорожного строительства.

Накопленный опыт использования в данной сфере отдельных разрозненных маломощных организаций, преследующих в рыночных условиях исключительно цель извлечения наибольшей прибыли, показал свою неэффективность.

Качественное улучшение объемов сельского строительства наиболее перспективно в рамках вертикально интегрированного кооперативного сельского строительного комплекса путем развития системы ипотечного кредитования, фондов и других финансово-экономических механизмов.

Решение этих программных задач безотлагательно требует массового сельского строительства на всей территории страны с созданием сельскохозяйственных потребительских строительных кооперативов и их стартовой весомой бюджетной поддержкой на федеральном, региональных и местных уровнях.

«Концепция развития сельского строительства в России» и обоснование эффективности создания трехуровневой системы сельскохозяйственного потребительского обслуживающего строительного кооператива с государственной поддержкой «Центрсельстрой» разработаны ОАО «Центрсельстрой» совместно с Всероссийским институтом аграрных проблем и информатики (ВАПИ им. Никонова) и Государственным университетом по землеустройству в соответствии с решением двух парламентских слушаний в Совете Федерации и поручением правительства РФ от 30 ноября 2009 г. № ВЗ-П11-7030. Концепция согласована Минсельхозом России № ЕС-10-27/7849 от 8 августа 2011 г.

Заложенные в Концепции предложения реализованы пока в единственном субъекте Российской Федерации – Оренбургской области, где за 15 лет в сельской местности построено 19 тыс. домов (1680 кв. м) и обеспечено жильем более 50 тыс. чел., причем из всего этого объема владельцами в последующем продано только 3 дома и таким образом крестьяне остаются на селе. Бюджет области кредитует индивидуальное строительство строительными материалами на сумму в 300 тыс. руб. сроком на 10 лет, при этом требуется 2 поручителя и в 4 этапа строительства предоставляются стройматериалы. Самостоятельное строительство жилья (75 % селян строят свое жилье сами) позволяет таким образом удешевить строительство жилых домов до 10-12 тыс. руб. за 1 кв.м. Остальные 25 % привлекают подрядчиков, и тогда 1 кв. м обходится в полтора раза дороже.

Отсутствие вертикально интегрированного кооперативного сельского строительного комплекса не позволяет наладить эффективное сельскохозяйственное производство и организовать потребительскую кооперацию в т.ч. предоставлением в лизинг сельскохозяйственной техники.

Предложил обратиться к председателю Правительства РФ Д.Медведеву с предложением об утверждении и реализации данной Концепции.

По пятому вопросу - о способах решения жилищной проблемы граждан, находящихся в состоянии социальной исключенности, с помощью специальных целевых государственных сертификатов

Б.Л. Альтшулер и Е.А. Бобров

В настоящее время многие категории социально необеспеченных граждан (в т.ч. не имеющие регистрации вообще либо в регионе постоянного проживания), а также оказавшихся в тяжелом материальном положении в связи с невозможностью оплаты ипотечного кредита и по другим социально значимым основаниям, не способны решить проблему обеспечения своей семьи хотя бы временным жильем.

Несовершенство механизма регистрационного учета населения, когда целые социальные группы не удовлетворяют требованиям, необходимым для их регистрации, и таким образом не имеют подтверждения принадлежности к населению субъекта Российской Федерации, служит оправданием незаконного отказа в реализации им ряда социальных прав, осуществляемых за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации (в т.ч. права на доступное жилье).

Необходимо исчерпывающе определить категории населения, испытывающие объективные проблемы в реализации права на жилье, выявить причины имеющихся трудностей (прежде всего, законодательные), и определить способы обеспечения их постоянным и временным жильем, в т.ч. путем государственного субсидирования.

В каждом субъекте Российской Федерации как можно быстрее должен быть создан резервный арендный жилищный фонд, чтобы навсегда искоренить практику лишения конституционного права на жилище семей, оказавшихся в безвыходной жилищной ситуации, также утрачивающих и возможность реализации основных социальных прав в связи с автоматическим прекращением местной регистрации.

Решили:

1. Определить приоритетными направлениями деятельности рабочей группы на период с сентября по декабрь 2014 г. содействие в разработке региональных программ по созданию фондов доступного жилья (включая арендное), а также механизмов реализации права на доступное жилье, в т.ч. социально незащищенными категориями граждан.

2. Предложить членам рабочей группы представить к следующему заседанию мнения по Концепции социального государственно-частного партнерства с целью реализации государственных проектов и программ, в т.ч. в области жилищного строительства и предложения по ее реализации (отв. – В.В. Тишков, Л.Г. Космядинская и А.В. Широков).

3. Направить обращение губернатору Тверской области А.В. Шевелеву о поддержке Советом механизма строительства жилья по Концепции социального государственно-частного партнерства с целью реализации государственных проектов и программ, в т.ч. в области жилищного строительства, и организации встречи с членами рабочей группы для обсуждения вопросов подготовки программы по ее реализации в Калининском районе Тверской области (отв. – В.В. Тишков, А.А. Чернов).

4. Направить обращение Председателю Правительства РФ Д.А. Медведеву с предложением окончательно согласовать и утвердить «Концепцию развития сельского строительства в России» и обоснование эффективности создания сельскохозяйственного потребительского обслуживающего строительного кооператива с государственной поддержкой «Россельстрой» (отв. – С.А. Мытарев и В.Н. Воронков).

5. Определить категории населения, не способные решить проблему обеспечения своей семьи жильем, выявить причины имеющихся трудностей (прежде всего, законодательные), и определить способы обеспечения их постоянным и временным жильем, в т.ч. путем государственного субсидирования найма жилья (отв. - Б.Л. Альтшулер и Е.А. Бобров).

6. Следующее совещание рабочей группы провести в середине октября с.г. по основной теме о Концепции социального государственно-частного партнерства с целью реализации государственных проектов и программ, в т.ч. в области жилищного строительства, а также предложениях по ее реализации, точную дату определить в рабочем порядке.

Все решения поддержаны участниками рабочей группы.

Председатель рабочей группы Е.Бобров