Экспертные заключения
Доклад по итогам специального заседания на тему "Защита прав граждан, проживающих в бывших ведомственных общежитиях"
Электронная версия
19 июля 2013 г. Совет при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека провел специальное заседание на тему «Защита прав граждан, проживающих в бывших ведомственных общежитиях».
По результатам совместной с органами исполнительной власти и Генеральной прокуратурой Российской Федерации проработки предложений в целях оказания содействия главе государства в реализации его конституционных полномочий Совет информирует Президента Российской Федерации о выработанных предложениях по обеспечению прав граждан, проживающих в бывших ведомственных общежитиях.
Несмотря на отнесение практически всех ведомственных общежитий предприятий, учреждений и организаций к муниципальной собственности (в городах Москва и Санкт-Петербург - к государственной собственности субъекта Российской Федерации), снятие с них статуса общежитий прямым указанием закона и перевод жилых помещений с проживающими гражданами в социальный найм безо всяких на то оснований, нередки случаи, когда органы власти субъектов Российской Федерации необоснованно препятствуют гражданам в заключении договоров социального найма, устанавливая незаконные ограничения в региональных нормативных правовых актах.
Так, в нарушение требований федерального жилищного законодательства в Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах договоры социального найма на жилые помещения в бывших ведомственных общежитиях коридорного типа заключаются с включением в площадь мест общего пользования (внутриподъездных коридоров и холлов, медпунктов, санузлов и др.), в т.ч. нежилых помещений, что в дальнейшем необоснованно увеличивает оплату жилищно-коммунальных услуг, а в г. Москве служит основанием незаконного снятия граждан с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Между тем, по действующему законодательству наниматели жилья по договору социального найма не имеют прав на помещения вспомогательного использования как на общее имущество в коммунальной квартире и многоквартирном доме.
По мнению Совета, коммунальные квартиры необходимо расселять и бывшие общежития коридорного типа переоборудовать, а не создавать коммунальные дома и квартиры по 30 – 60 комнат на этаже. Снятых с жилищного учета граждан следует восстановить на данном учете, поскольку своих жилищных условий они не улучшали и продолжают проживать в предоставленных им ранее помещениях, а изменился лишь статус помещения и объем прав в отношении него.
Аналогичной позиции придерживается Генеральная прокуратура Российской Федерации, рассмотрев направленные ей рекомендации Совета.
Совет отмечает позитивное значение мер, предпринимаемых органами власти субъектов Российской Федерации по исправлению системных ошибок прежних владельцев общежитий, в которых граждане были вынуждены длительное время проживать без документов о вселении, с ненадлежащей регистрацией и даже в нежилых помещениях. Так, в
г. Москве при подтверждении законности вселения с такими гражданами заключается договор социального найма, при необходимости, с одновременным переводом помещения в жилой фонд. Совет предлагает использовать эту практику во всех регионах с бывшими ведомственными общежитиями, как находящимися в муниципальной собственности, так и переводимых в нее из государственной либо частной собственности.
Все находящиеся в государственной собственности жилые дома, ранее эксплуатировавшиеся в качестве ведомственных общежитий, длительное время не использующиеся по назначению, должны передаваться в муниципальную собственность (в городах Москва и Санкт-Петербург - в государственную собственность субъекта Российской Федерации), после чего они автоматически утрачивают статус общежития и с гражданами могут быть заключены договоры социального найма. Тем более, что в большинстве таких домов многие жители прекратили трудовые отношения с предприятием, предоставившим место в общежитии, а также имеют правовые гарантии от выселения без предоставления другого жилья по ранее действовавшему законодательству (ст.ст. 108, 110 Жилищного кодекса РСФСР), что само по себе меняет фактический статус граждан с временно проживающих на постоянно проживающих, и вместе с этим статус занимаемых ими помещений с помещения в общежитии на помещение, предоставленное по договору социального найма.
В общежитиях всех видов (в т.ч. бывших) имеют место нарушения, связанные с незаконным начислением оплаты жилищно-коммунальных услуг по тарифам, установленным владельцем жилого дома, превышающим муниципальные, либо вообще не предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации (оплата охраны, транспортных расходов, налогов и др.).
В наиболее тяжелом положении находятся граждане, проживающие в приватизированных общежитиях. Практически все такие сделки являются ничтожными, поскольку законодательство исключает возможность приватизации жилья предприятием; но на их оспаривание, к сожалению, истекли сроки исковой давности. Граждане, вселенные в такие общежития после приватизации предприятия – владельца дома, фактически лишены жилищных и социальных прав, вынуждены противостоять попыткам собственника дома взыскать с них жилищно-коммунальные услуги по коммерческим тарифам. Имеющегося законодательного регулирования недостаточно, а судебная практика противоречива.
Эти проблемы вызваны существующей неопределенностью в статусе незаконно приватизированных общежитий, и, прежде всего, в статусе граждан, вселенных в бывшее общежитие после его передачи в собственность нынешнего владельца. Фактически, это вина государственных органов, допустивших незаконную приватизацию.
Советом подготовлен законопроект о внесении изменений и дополнений в ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», которым предлагается распространить нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма на жителей общежитий, переданных в частную собственность, вселенных в них до государственной регистрации права собственности на здание (и утраты этими помещениями статуса общежитий). На граждан же, вселенных в здание бывшего общежития после его приватизации, Совет предлагает распространить нормы договора коммерческого найма, специально указав, что оплата жилищно-коммунальных услуг для этих граждан не может превышать тарифы муниципального жилищного фонда (поскольку общежития не являются гостиницами либо доходными домами и не отнесены к жилищному фонду коммерческого использования ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации; кроме того, при вселении граждане не давали своего согласия на оплату жилищно-коммунальных услуг по коммерческим тарифам). Законопроект регулирует и правовой статус заселенных гражданами помещений в тех общежитиях, которые перед приватизацией предприятий были переведены в нежилой фонд и сохраняют его до настоящего времени. Для этого в п. 2 законопроекта употреблен термин «помещение», а не «жилое помещение», что при бездействии собственника здания позволит гражданам самостоятельно обратиться в уполномоченный орган для перевода занимаемого помещения в жилой фонд.
Генеральная прокуратура Российской Федерации поддерживает данный законопроект. Рекомендации Совета также были концептуально поддержаны Минстроем России.
По мнению Совета, необходимо вывести из-под действия исковой давности требования проживающих в приватизированных общежитиях граждан о своих правах на занимаемые помещения.
С учетом изложенного, Совет полагает целесообразным рекомендовать:
- Президенту Российской Федерации:
рассмотреть возможность внесения в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации разработанного Советом проекта Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (прилагается).
2. Росимуществу:
провести совместно с Государственной жилищной инспекцией инвентаризацию домов, использовавшихся в качестве общежитий, зарегистрировать на них права в установленном порядке и принять исчерпывающие меры к обязыванию собственников зданий бывших общежитий перевести в жилой фонд дома, находящиеся в нежилом фонде, а также пригодные для проживания помещения, в которых проживают граждане (при необходимости – в судебном порядке).
3. Генеральной прокуратуре Российской Федерации:
провести проверку соблюдения законодательства в сфере оплаты жилищно-коммунальных услуг владельцами жилых домов, в т.ч. бывших общежитий, в части законности начисления оплаты жилищно-коммунальных услуг по тарифам, установленным владельцем жилого дома, превышающим муниципальные, либо вообще не предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации (оплата охраны, транспортных расходов, налогов и др.).
4. Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации:
принять исчерпывающие меры по защите жилищных прав граждан и, в частности, обеспечить:
а) безусловное заключение договоров социального найма на занимаемые (ранее предоставленные) жилые помещения с гражданами, проживающими в бывших ведомственных общежитиях, переданных в муниципальную собственность (в городах Москва и Санкт-Петербург - в государственную собственность субъекта Российской Федерации);
б) в бывших ведомственных общежитиях коридорной планировки:
- прекращение практики перевода жилых комнат в коммунальные квартиры целыми этажами, и заключения с семьями, ранее вселенными в комнату или квартиру в жилом доме, договоров социального найма на жилое помещение в коммунальной квартире;
- приведение материалов технической инвентаризации БТИ в соответствие с ранее существовавшим положением, с указанием вида занимаемых гражданами жилых помещений как квартир и жилых комнат;
- безусловное перезаключение с гражданами договоров социального найма без включения мест общего пользования в занимаемую гражданами площадь (части внуприподъездного коридора и холлов, кухонь, санузлов и др.) по форме Типового договора социального найма, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г.
№ 315;
- восстановление на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий всех граждан, снятых с него в связи с заключением договора социального найма и включением в состав занимаемых жилых помещений площадей мест общего пользования;
в) продолжение работы по заключению договоров социального найма с гражданами, законно вселенными в бывшие общежития, но не имеющими документов о вселении либо о наличии трудовых отношений с владельцем дома и надлежащей регистрации, а также по переводу в необходимых случаях занимаемых ими помещений в жилой фонд;
г) исключение из регионального жилищного законодательства не предусмотренного Жилищным кодексом Российской Федерации понятия «площадь жилого помещения»;
д) исполнение жилищными органами обязанности при снятии граждан с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий высылать им копии соответствующих распоряжений не позднее чем в 3-дневный срок;
е) создание в структуре регионального органа исполнительной власти, ведающего вопросами жилищной политики, самостоятельного отдела с функциями по контролю за соблюдением жилищного законодательства в бывших общежитиях, переданных в частную собственность хозяйствующим субъектам, для исключения нарушений прав проживающих в них граждан.
5. Правительству г. Москвы
исключить из постановления Правительства г. Москвы от 19 декабря 2012 г. № 743-ПП «О порядке оформления прав на жилые помещения, использовавшиеся в качестве общежитий, переданных в собственность города Москвы» не предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» положения, ограничивающие заключение с гражданами договоров социального найма: не иметь другого жилья в собственности или в пользовании (пункты 4.2.2. и 5) и состоять на жилищном учете (пункт 6.2.).
Настоящий Доклад утвержден Советом при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека путем заочного голосования.
Председатель Совета М.Федотов