Члены СПЧ подготовили предложения по проблемам реализации программы расселения аварийного жилья в Республике Татарстан

В жалобах членам рабочей группы жители указывали на несовершенство установленного федеральным законодательством механизма расселения аварийного жилья, грубо нарушающего права собственников и не учитывающего многолетнее невыполнение государством обязательств по капитальному ремонту жилых домов, что в том числе и приблизило их аварийность.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ

членов временной рабочей группы по вопросам реализации программы расселения аварийного жилья в Республике Татарстан

По результатам совещания у председателя Совета при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека (далее – Совет), советника Президента Российской Федерации М.А. Федотова 9 апреля 2019 г. сформирована временная рабочая группа по вопросам реализации программы расселения аварийного жилья в Республике Татарстан.

Во исполнение решения совещания 21 мая 2019 г. члены рабочей группы в составе членов Совета Е.А. Боброва и Н.Л. Евдокимовой, исполнительного директора Национального центра общественного контроля в сфере в сфере жилищно-коммунального хозяйства «ЖКХ-контроль», члена Общественной палаты РФ С.В. Разворотневой, заместителя директора правового департамента Минстроя России А.Н. Евдокимова и Уполномоченного по правам человека в Республике Татарстан С.Х. Сабурской провели выездное заседание в Татарстане.

В ходе выездного заседания члены рабочей группы приняли участие в совещании у первого заместителя Премьер-министра Республики Татарстан Р.К. Нигматуллина, осмотрели в г. Зеленодольске ряд домов, признанных аварийными, а также построенных для переселения жителей аварийных домов и провели совещание с участием гражданских активистов и жителей Зеленодольска, Альметьевска, Заинска, Мамадыша и других поселений Татарстана.

10 июня 2019 г. Е.А. Бобров и С.В. Разворотнева приняли участие в совещании о мерах, направленных на разрешение конфликтных ситуаций, возникших при реализации программ переселения граждан из аварийного жилищного фонда на территории Республики Татарстан, состоявшемся в Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

По результатам заседаний члены рабочей группы Е.А. Бобров, Н.Л. Евдокимова и С.В. Разворотнева отмечают следующее.

С 2013 г. в Татарстане реализуется масштабная программа расселения аварийного жилья, в ходе которой только в г. Зеленодольске были признаны аварийными более 300 жилых домов.

На основании Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее соответственно – Закон № 185-ФЗ и Фонд) постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 26 сентября 2013 г. № 681 утверждена «Республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2013 - 2017 годы» (далее – Программа)[1].

Финансирование Программы первоначально планировалось осуществлять за счет средств Фонда – 4.334 млн. руб. и 5.441 млн. руб. – за счет бюджета Республики Татарстан. Однако впоследствии Фонд выполнил свои обязательства полностью, а Республика Татарстан внесла только 200 млн. руб. Членам рабочей группы не ясна причина более чем 20-кратного снижения размера финансирования расселения аварийного жилья за счет бюджетных средств Республики Татарстан. Одностороннее изменение субъектом Федерации объема долевого финансирования является нарушением п. 2.2. ст. 15.1 Закона № 185-ФЗ.

Размер планируемой стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, предоставляемых гражданам в соответствии с Программой, определен в 27.600 руб., а размер планируемой выкупной цены находящихся в собственности граждан (юридических лиц) жилых помещений в аварийных многоквартирных домах (на единицу общей площади изымаемого жилого помещения), включенных в Программу – в 20.700 руб.

Впоследствии выкупная стоимость аварийного жилья у собственников определена в 11.022 руб. / кв. м (п. 1 протокола совещания Кабинета министров Республики Татарстан по вопросам реализации Программы от 25 декабря 2013 г. № ИХ-12-378)[2].

Постановлением в Программу вносились изменения и постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 13 февраля 2017 г. № 79 она изложена в новой редакции с изменением размеров финансирования:

- средства Фонда – 4.464 млн. руб.;

- средства бюджета Республики Татарстан – 972,8 млн. руб.,

- средства органов местного самоуправления – 75,3 млн. руб.

- внебюджетные источники финансирования – 0,48 млн. руб.

Размер выкупной цены собственникам аварийного жилья в 11.022 руб. / кв. м утвержден уже в региональной Программе.

По информации Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, в целях обеспечения благоустроенным жильем граждан – участников программы некоммерческой организацией «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – НО «Госжилфонд») построено и введено в эксплуатацию 317 многоквартирных домов на 9 829 квартир, переселение граждан в рамках программы завершено.

К маю 2019 г. расселено из аварийного жилья около 8 тыс. семей, не расселено 66 семей, почти половина из которых проживает в жилых домах №№ 3, 9 и 13 по ул. Декабристов г.Зеленодольск.

1. О жалобах граждан на несправедливость федерального законодательства о механизме расселения аварийного жилья

В многочисленных жалобах членам рабочей группы жители указывали на несовершенство установленного федеральным законодательством механизма расселения аварийного жилья, грубо нарушающего права собственников и не учитывающего многолетнее невыполнение государством обязательств по капитальному ремонту жилых домов, что в том числе и приблизило их аварийность.

Наниматели по договору социального найма при переселении из аварийного жилья получают аналогичное жилое помещение также по договору социального найма (ст.ст. 86, 87, 89 ЖК РФ). Собственникам же вместо предоставления равнозначного выплачивается лишь выкупная стоимость аварийного жилья (ст. 32 ЖК РФ), а другое жилое помещение – только при наличии соглашения с органом местного самоуправления (п. 3 ст. 2, ст. 16 Закона № 185-ФЗ), причем характеристики и размер такого жилья федеральным законодательством не регламентированы.

При таком подходе оказываются без крова либо в чрезвычайно плохих жилищных условиях, прежде всего, малообеспеченные граждане из социально приоритетных категорий населения (одинокие пожилые граждане, одинокие инвалиды, семей с ребенком-инвалидом и др.), которые объективно не способны оплачивать ипотеку. Большие малообеспеченные семьи вынуждены переселяться из квартиры в комнату площадью, не обеспечивающей даже нормальный объем воздуха для сна.

По мнению членов рабочей группы, предусмотренный ст. 32 ЖК РФ и Законом № 185-ФЗ механизм расселения аварийного жилья, находящегося в собственности граждан, является несправедливым и нуждается в изменении. Он должен предусматривать безусловную базовую гарантию не только нанимателям, но и собственникам в недопустимости лишения их права на жилое помещение.

Кроме того, законодательством не предусмотрены методика и критерии независимой оценки стоимости изымаемого аварийного жилого помещения собственников, стоимость земельного участка, непроизведенного капитального ремонта и других убытков. Использование разных методик оценки приводит к значительно различающимся размерам выкупной стоимости, что стимулирует социальное неравенство.

С учетом изложенного, члены рабочей группы рекомендуют Минстрою России и Комитету Государственной Думы ФС РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству при разработке проекта нового федерального закона о механизме переселения из непригодного для проживания жилья:

- установить базовую гарантию обеспечения жильем граждан с низкими доходами вне зависимости от того, являются ли они нанимателями или собственниками помещений в признанных аварийными многоквартирных домах;

- регламентировать процедуру, методику и критерии независимой оценки стоимости изымаемого аварийного жилого помещения собственников, стоимость земельного участка, непроизведенного капитального ремонта и других убытков с привлечением специализированных организаций.

2. Об особенностях реализации программы расселения аварийного жилья в Республике Татарстан

Обратившиеся граждане критиковали использованные властями Татарстана механизмы переселения из аварийного жилья.

В частности, помимо получения выкупной стоимости аварийного жилья собственники имеют право на предоставление благоустроенной квартиры во временное пользование по договору специализированного найма по программе социальной ипотеки (с льготной ценой за квадратный метр и сниженным кредитным процентом). Первоначальным взносом на её приобретение может быть и компенсация за аварийное жильё. Данное приобретение осуществляется вне рамок программы и является добровольным.

Гражданам, не способным позволить себе ипотеку, предлагается жилое помещение по договору специализированного найма с зачетом выкупной цены в счет платежей за найм (с оплатой найма чуть выше платы по договору соцнайма, без права приватизации). Квартиры предоставляются в домах-новостройках, построенных НО «Госжилфонд». Это позволяет гражданам бесплатно жить в благоустроенных квартирах на протяжении 15 – 20 лет. В случае улучшения финансового положения жители могут выкупить эту квартиру в свою собственность также по льготной социальной ипотеке.

Указанные механизмы являются дополнительными возможностями к установленным федеральным законодательством гарантиям - в каждом регионе они могут быть разными, и предоставленные законом права граждан не ограничивают, а расширяют.

В то же время, предоставление ипотечного кредита всем независимо от возраста и без подтверждения дохода для фактически неплатежеспособных категорий населения по существу является «ипотечным рабством» и для социального государства неприемлемо. Для этих категорий населения должны предусматриваться другие гарантии обеспечения жильем.

Так, 92-летнему малообеспеченному ветерану труда Мафруге Гадиевой при выселении из квартиры в доме № 9 по ул. Декабристов в г. Зеленодольск, признанном аварийным, также была предложена новая квартира по договору социальной ипотеки, оплачивать которую пенсионер, разумеется, не в состоянии.

Размер выкупной стоимости для собственников в 11.022 руб. за кв. м является чрезвычайно низким и во многих случаях не позволяет приобрести в собственность даже комнату. Более того, в других субъектах Российской Федерации размер выкупной стоимости в 2 – 3 раза выше, чем в Татарстане[3], хотя Татарстан является «регионом-донором».

Членам рабочей группы поступили обращения о случаях выселений без предоставления другого жилья. В частности, семья Волковой В.И. 14 мая 2018 г. была выселена без предоставления другого жилья из находящейся в собственности трехкомнатной квартиры в доме № 111 по ул. Белоглазова г. Альметьевск, признанного аварийным постановлением исполкома Альметьевского муниципального района от 23 декабря 2008 г. № 3375. При этом заявитель указывает об отсутствии информации о решении о признании дома аварийным и о принятии с жителей оплаты за капитальный ремонт еще в течение 1,5 лет после его признания аварийным. Между тем, в силу ч. 2 ст. 169 ЖК РФ собственники аварийного жилья освобождены от оплаты капремонта.

3. О признании жилых домов аварийными без обследования и оценки пригодности к проживанию

Членам рабочей группы поступили жалобы жителей Зеленодольска, Заинска, поселений Высокогорского и других районов Республики Татарстан на признание аварийными жилых домов без проведения их обследования и оценки пригодности к проживанию. Многие такие дома были исключены из программы сноса по требованиям общих собраний собственников либо решениями судов на основании заключений судебно-строительных экспертиз.

В этой связи членами рабочей группы произведен визуальный осмотр жилых домов №№ 3, 9 и 13 по ул. Декабристов, а также аварийных жилых домов по другим адресам.

На основании заключения районной межведомственной комиссии постановлением Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района от 31 декабря 2011 г. № 2425 «О признании многоквартирных домов Зеленодольского муниципального района аварийными и подлежащими сносу»[4] трехэтажные трехподъездные дома по указанным адресам 1938 г. постройки признаны аварийными с износом в 75 %, подлежащими сносу и включены в муниципальную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в Зеленодольском районе на 2013 - 2015 годы.

При этом, не проводилось инструментального обследования технического состояния и оценки пригодности к проживанию, предусмотренных пунктами 7, 42 - 45 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденным постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 (далее – Положение № 47).

Это нарушение является существенным. Несоблюдение предусмотренной законодательством процедуры безусловно свидетельствует о незаконности решений о признании жилых домов аварийными[5].

По указанным основаниям несколькими судебными решениями признаны недействительными акты обследования, заключения межведомственной комиссии и решения местной администрации о признании ряда жилых домов аварийными, после чего дома были исключены из программы сноса[6].

Осмотрев подъезды, некоторые квартиры и чердачные помещения жилых домов №№ 3, 9, 13 по ул. Декабристов, члены рабочей группы отмечают, что техническое состояние указанных жилых домов визуально является добротным и факторов очевидной опасности для проживания граждан не выявлено.

По информации от жителя дома № 3 по ул. Декабристов В.Сапунова: «Управляющей компанией проводятся все виды ремонтов, ежегодно качественно ведётся подготовка к отопительному сезону. Никаких жалоб на инженерные коммуникации у жильцов нет. Исправно работает водопровод и канализация. Десять лет назад проведён капитальный ремонт системы отопления с установкой современного индивидуального теплового пункта, проведён ремонт кровли с заменой более 30 % площади крыши, установлены металлические двери, заменён ввод электроэнергии с установкой общедомового электросчётчика, по программе «Доступная среда» для инвалидов установлен пандус».

Относительно недавнее проведение разного вида работ, относящихся к капительному ремонту, является значимым фактором пригодности жилого дома к проживанию. Следует провести строительно-техническую экспертизу по каждому дому для оценки их пригодности к проживанию и определения способа восстановления.

При возможности и финансовой приемлемости капитального ремонта целесообразен пересмотр постановлений об аварийности и судебных решений о сносе. Тем более, что муниципальное жилье в том же Зеленодольске давно не строится, а в жилищной очереди с 1982 г. стоят почти 1 тыс. семей, и у администрации нет возможности быстро исполнить даже 23 судебных решения о немедленном предоставлении жилья внеочередникам.

С учетом изложенного, члены рабочей группы рекомендуют Министерству строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан совместно с соответствующими органами местного самоуправления:

- обеспечить проведение надлежащего обследования технического состояния жилых домов (в г. Зеленодольск, прежде всего, жилых домов №№ 3, 9 13 по ул. Декабристов), признанных аварийными без проведения процедуры, предусмотренной Положением № 47, и оценку их соответствия установленным законодательством требованиям по пригодности к проживанию, необходимости сноса, реконструкции или капремонта, с обязательным участием собственников жилых помещений или уполномоченных ими лиц, а также квалифицированных экспертов проектно-изыскательских организаций (п. 7 Положения № 47);

- на период проведения обследования ходатайствовать о приостановлении рассмотрения судами дел о выселении собственников из жилых помещений в указанных домах (в том числе в суде апелляционной инстанции) и приостановлении исполнительных производств по судебным решениям о выселении граждан;

- в случае отсутствия по результатам обследования оснований для признания указанных жилых домов аварийными отозвать иски о выселении (апелляционные жалобы), заключить с собственниками мировые соглашения либо ходатайствовать о пересмотре по новым обстоятельствам судебных решений о прекращении права собственности и выселении граждан, либо о прекращении исполнительных производств по судебным решениям о выселении граждан.

4. О приватизации аварийного жилья

В Совет обратились жители Заинска, Высокогорского муниципального района (с. Высокая гора, д. Калинино, с. Усады) и др. населенных пунктов с жалобами на случаи передачи органами местного самоуправления в собственность жителей в порядке приватизации жилых помещений в многоквартирных домах, которые они ранее сами же признали аварийными без участия и уведомления жителей.

Более того, в нескольких обращениях граждане ссылаются на настоятельные рекомендации должностных лиц местных администраций Высокогорского района и г. Заинск о необходимости приватизации старого жилья для переезда в новое, о чем жителями поданы жалобы также и в прокуратуры.

Статья 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» запрещает приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии.

В частности, по договору на передачу жилого помещения в собственность граждан от 20 мая 2013 г. № 10677 Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района, действующей от имени Высокогорского сельского поселения, передана в собственность гр. Мухаметхановой С.Н. квартира в жилом доме блокированной застройки по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, д. Калинино, ул. Железнодорожная д. 18, признанном аварийным и подлежащим сносу постановлением исполкома указанного района 6 октября 2011 г. № 3024.

Такие действия местных администраций являются незаконными, подрывают доверие общества к государству и, тем более, при многочисленных жалобах граждан в вышестоящие органы и прокуратуру.

Более того, вызывают недоумение совместные ошибки местной администрации и судебной системы. Так, решением Заинского городского суда от 15 декабря 2014 г. удовлетворен иск Миннехановой А.М. и др. к Заинскому исполкому о признании права собственности на занимаемую квартиру в порядке приватизации. Несмотря на признание жилого дома, в котором расположена квартира, аварийным и подлежащим сносу в 2011 г., представитель Заинского исполкома признал иск и суд его удовлетворил. Между тем, согласно ч. 3 ст. 39 ГПК РФ суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц. Сейчас заявитель добивается отмены судебного решения, ссылаясь на отсутствие информации о признании дома аварийным и подлежащим сносу.

В данной части члены рабочей группы рекомендуют Прокуратуре Республики Татарстан провести проверку соблюдения законодательства при приватизации жилых помещений муниципального жилищного фонда в поселениях Республики Татарстан, обратив внимание на случаи приватизации жилых домов, признанных аварийными, и рассмотреть возможность принятия мер прокурорского реагирования (включая обращение с иском в суд в порядке ст. 45 ГПК РФ), а также привлечения к ответственности виновных должностных лиц.

Высоко оценивая предпринимаемые органами власти Республики Татарстан меры, позволившие переселить в 2013 – 2018 гг. из аварийного жилья значительное количество семей, помимо предложений, изложенных выше, члены рабочей группы приходят к следующим выводам:

- предусмотренный федеральным законодательством (Жилищным кодексом РФ и Законом № 185-ФЗ) механизм расселения аварийного жилья нарушает конституционное право на жилье малообеспеченных граждан - собственников, проживающих в жилых домах, признанных аварийными и подлежащими сносу;

- механизм, использованный органами власти Республики Татарстан, является дополнительной возможностью обеспечения жильем граждан - собственников аварийного жилья, но крайне низкий размер выкупной стоимости в 11 022 руб. за кв. м не позволяет многим малообеспеченным семьям приобрести в собственность другое жилое помещение без привлечения заемных средств;

- рекомендуют Кабинету министров Республики Татарстан изыскать возможности обеспечения конституционных прав на жилье и на частную собственность малообеспеченных граждан-собственников аварийных жилых помещений, прежде всего, из социально приоритетных категорий населения (одиноких пожилых граждан, одиноких инвалидов, семей с ребенком-инвалидом и др.), не способных выплачивать ипотечный кредит, внеся изменения в республиканские нормативные правовые акты, регламентирующие механизмы расселения аварийного жилья.

Н.Л. Евдокимова                                                        22  июня 2019 г.

Е.А. Бобров

С.В. Разворотнева