На заседании обсуждали возможность создания фондов доступного жилья, включая арендное, в московском регионе, участие Москвы и Московской области в реализации программы "Жилье для российской семьи", "Дорожную карту" совместных действий по созданию региональных и муниципальных фондов доступного жилья.

Повестка

1. Об участии г. Москвы и Московской области в реализации программы «Жильё для российской семьи».

2. «Дорожная карта» совместных действий по созданию региональных и муниципальных фондов доступного жилья, включая арендное, в г. Москве и Московской области.

Оба вопроса обсуждались совместно

Ход заседания

17 февраля 2015 года состоялось третье заседание временной рабочей группы по реализации прав граждан на доступное жилье, созданной Советом при Президенте Российской Федерации по развитию гражданского общества и правам человека и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. 

В заседании принимали участие:
- Борис Альтшулер, член Общественного совета Минстроя России, Председатель правления РОО "Право ребенка",
- Евгений Бобров, председатель рабочей группы, член Совета,
- Гаянэ Кизарьянц, директор Департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации,
- Людмила Космядинская, президент Межрегионального общественного фонда социальной поддержки военнослужащих "Возрождение", участник разработки региональных программ малоэтажного строительства пансионатов для ветеранов и инвалидов,
- Сергей Мытарев, член Общественного совета Минстроя России, Президент ОАО "Центрсельстрой", Председатель Комитета по обустройству сельских территорий и малоэтажному строительству Российского Союза Строителей,
- Владислав Масленков, помощник члена СПЧ, депутата Государственной Думы Российской Федерации Елены Николаевой,
- Олег Рындин, первый заместитель руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы,
- Руслан Тагиев, первый заместитель Министра строительного комплекса Московской области,
- Василий Тишков, член Комитета Торгово-промышленной палаты Российской Федерации по предпринимательству в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства, директор Некоммерческого партнёрства содействия государственных инвестиционных проектов и программ в области жилищного строительства "Достойное жилье", директор Департамента малоэтажного строительства Ассоциации строителей России,
- Александр Чернов, ответственный секретарь Тверского областного регионального отделения "Национальной родительской ассоциации социальной поддержки семьи и защиты семейных ценностей",
- Андрей Широков, член Общественного совета Минстроя России, Председатель Комитета Торгово-промышленной палаты Российской Федерации по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства, заместитель генерального директора по правовым вопросам и связям с общественностью ЗАО "Руспромаудит".

Е.Бобров

Несмотря на высокую эффективность реализации программы «Жильё для российской семьи» и огромную потребность в ней жителей московского региона, ни Москва, ни Московская область в ее реализации не участвуют. В обоих субъектах имеется много незастроенных территорий (для Москвы с учетом территорий Новой Москвы), на которых можно было бы возвести жилье, доступное для значительного числа нуждающихся граждан, в т.ч. относящихся к так называемому «среднему классу», а также граждан, нуждающихся в доступном арендном жилье (в т.ч. при государственном субсидировании). Предложил обсудить препятствия к участию обоих субъектов в этой программе.

Г.Кизарьянц

В настоящее время с 64 субъектами Российской Федерации, участвующими в программе «Жильё для российской семьи», подписаны соглашения о строительстве доступного жилья общей площадью в 19,5 млн. кв. м из 25 млн. запланированных в программе, уже более чем на 10 млн. кв. м отобраны земельные участки для строительства. При необходимости Минстрой России оказывает методическую помощь в формировании пакета документов для муниципалитетов на участие в программе.

Органы власти Московской области сейчас прорабатывают вопросы тарифного регулирования, и область выразила желание войти в программу «Жильё для российской семьи», но пока соглашение не подписано. Москва же пока не желает участвовать в программе строительства доступного жилья.

Б.Альтшулер

Надежду на обеспечение россиян, включая жителей московского региона, доступным жильем дал Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600. Принципиально новая программа строительства субсидируемого арендного жилья позволяет решить жилищную проблему в короткий срок. Если в Москве семья с 10 детьми стоит на очереди под номером более 73 тысяч и дойдет эта очередь через четверть века, и если в Московской области при  переселении 6-детной семьи из аварийного дома 8 человек снова «впихивают» в комнату 18 кв. метров – значит, проблемы есть. Таких неприемлемых ситуаций тысячи. Существует по- крайней мере 4 малозатратных, в сравнении с покупкой жилья на рынке, способа формирования фонда доступного жилья в г.Москве:

1. строительство городского социально значимого жилья на бюджетные средства;

2. надстройка существующих зданий на новых несущих конструкциях;

3. вовлечение в оборот находящихся в собственности города пустующих жилых зданий. По оценкам специалистов это несколько млн. кв. метров, требующих лишь капитального ремонта;

4. использование на добровольной основе излишков находящегося в собственности граждан жилья путем организации цивилизованной государственной аренды в частном секторе. В Москве резерв такого жилья составляет 1 - 2 млн. кв. м.

То же самое относится и к Московской области. Во всяком случае, по первому пункту строительства жилья на бюджетные средства. Основной смысл недавних рекомендаций Совета состоит в том, что в России очень много бизнеса и потенциальных инвесторов, готовых строить жилье и быстро, и дешево – как это и предусмотрено программой «Жилье для российской семьи». Значит, для решения жилищной проблемы следует создать для такого бизнеса режим наибольшего благоприятствования.

О.Рындин

В настоящее время в г. Москве на жилищном учете стоят 86 тыс. семей, ожидающих улучшения жилищных условий. Также в Москве остро стоит задача переселения граждан по городской программе сноса аварийного жилья (это ветхие и морально устаревшие 5-этажные панельные дома). Для этих целей Правительство Москвы ежегодно строит на средства городского бюджета 600 тыс. кв. м жилья при затратах около 60 тыс. руб. / кв. м. На эти цели было потрачено в 2014 г. – 40 млрд. руб., запланировано бюджетных средств в 2015, 2016 гг. по 36 млрд. руб. ежегодно. В целом же в Москве строится около 3 млн. кв. м. жилья в год, основная часть возводится на средства частных инвесторов и продается по рыночной цене, которая в среднем по Москве составляла до валютного кризиса декабря 2014 г. 170 тыс. рублей за кв. м.

Проработкой вопроса строительства жилья путем надстройки существующий зданий Департамент градостроительства занимается 2 года. Из просмотренных 1250 жилых домов были отобраны 400 подходящих, из которых были обследованы 36. Жители 20 домов категорически отказались от надстройки, 12 – думают и согласились только 4 дома. В одном из таких надстроенных домов (этажность увеличилась с 4 этажей до 8) «прибавочная площадь» обошлась в 82 тыс. руб. / кв. м, что достаточно дорого.

Если из надстройки делать бизнес-проект, то жители сразу становятся против строительства. И это несмотря на обновление во всем доме коммунальных систем, лифта и, как правило, расширение кухонь.

Таким образом, программа надстройки более подходит для реновации административных, а не жилых зданий и не может быть массовой, а лишь точечной.

Относительно вовлечения в оборот неиспользуемого жилья под руководством заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Н.Сергуниной работает специальная комиссия по инвентаризации неиспользуемых объектов недвижимости, в т.ч. жилой (заседания проходят еженедельно).

Неиспользуемого федерального жилья в г. Москве гораздо больше, чем московского, у нас на контроле 368 объектов. Но использование этих резервов в целях пополнения доступного жилого фонда затруднено сложностью согласования с ведомствами.

Сейчас в Москве нет инвестиционных контрактов и государственно-частного партнерства, существует только продажа земельных участков. Устойчивый рыночный спрос на жилье убивает все социальные инициативы, в т.ч. инвестиционные.

Б.Альтшулер

Может ли Москва строить ежегодно не 600 тыс. кв. м. социального жилья при затратах 60 тыс. рублей на кв. м., а в разы больше, с тем, чтобы часть возведенных городом зданий направлять на исполнение социальных жилищных обязательств публичной власти, тогда как другую часть продавать по рыночной цене, что сделает эту программу малозатратной, а, возможно и самоокупаемой или даже доходной?

О. Рындин

В связи с бюджетными трудностями этот вариант сейчас рассматривается. Но для масштабной реализации такой программы требуется политическое решение высокого уровня, что не входит в компетенцию нашего Департамента.

Р.Тагиев

В муниципалитетах Московской области сейчас стоят на жилищном учете 60 тыс. семей. По законодательству обеспечение социальным жильем – это полномочия муниципальных образований. Вопрос расселения всегда привязывается к объему возводимого жилья именно в этом муниципалитете.

Крупный строительный бизнес не заинтересован в долгосрочных арендных жилищных проектах и доходными домами в Подмосковье никто из инвесторов не занимается.

В первом поясе вокруг Москвы социального жилья фактически нет. Необходимо «отодвигать» строительство от первого пояса. Единственная бюджетная программа, реализуемая в Московской области, – это строительство жилья для молодых семей. Сейчас она закончилась, и жилье за счет бюджетных средств фактически не строится.

В первом квартале 2015 г. будут завершены работы по нормативно-правовой базе вхождения Московской области в программу «Жильё для российской семьи».

Л.Космядинская

Надо в первую очередь решать вопрос с наличием вакансий, т.е. с трудоустройством жителей новостроек, а потом уже с жильем, поскольку во всех регионах, кроме Москвы, важнейший вопрос – это трудоустройство.

А.Широков

Градостроительная политика в Московской области не продумана и не увязана с трудоустройством, бизнес все застроил по красным линиям. Строительство социальной инфраструктуры должно выводиться в механизм ГЧП (строительство со сдачей в аренду в последующем). И все-таки я повторяю снова и снова, что стратегическое решение жилищной проблемы в развитии института субсидируемого арендного жилья.

Р.Тагиев

У каждого крупного застройщика своя политика, кто-то оставляет социальные объекты себе, кто-то передает муниципалитету. В первом случае муниципалитет приобретает у застройщика услугу, оплачивая, например, инвестору обучение в детском саду соответствующего количества детей.

С.Мытарев

Программа арендного жилья себестоимостью 18 – 20 тыс. руб. / кв. м очень реалистична для развития арендного жилья. При наличии бюджетного финансирования в размере 80 % от указанной стоимости проблема арендного жилья была бы решена.

Мы заинтересованы в реализации этой программы, в частности, в Рязанской области, где Ассоциацией крестьянских и фермерских хозяйств реализован проект строительства крупного животноводческого комплекса с объёмом инвестиций 300 млн. долларов.

В.Тишков

Мы хотим обсудить и реализовать в Московской области предложения по строительству доступного, в том числе и арендного жилья, чтобы распространить их в дальнейшем на все субъекты РФ.

Для решения этих задач нашей рабочей группой разработана концепция типовых региональных (районных, муниципальных) программ, в которых следует определить:

- перечни граждан – участников (субъектов) формируемых программ по категориям и способам его приобретения (предоставления) жилья, в том числе арендного,

- перечень земельных участков под строительство объектов в рамках формируемых программ;

- способы снижения себестоимости строительства с целью соответствия его стоимости параметрам, установленным параметрами для государственных нужд за счёт решения следующих задач: использования типовых проектов строительства, современных технологий, а также механизмов исключения стоимости инженерной инфраструктуры из состава себестоимости строительства.

В свою очередь, решение последней задачи может быть обеспечено за счёт строительства объектов инженерной инфраструктуры по принципу формирования обособленных имущественных комплексов, финансируемых и окупаемых по самостоятельному инвестиционному плану.

Оформление указанных документов в виде «дорожной карты» (программы действий) обеспечит понятные и экономически обоснованные параметры реализации инвестиционных проектов на сформированных земельных участках, конечным результатом которых и будет искомое жильё, параметры которого соответствуют ожиданиям граждан и требованиям, определяемым Указом Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600.

Формирование такой «дорожной карты» обеспечит привлечение частных инвестиционных ресурсов и бюджетных средств, которые гарантированно обеспечат ожидаемый результат в виде доступного жилья (в том числе арендного) для граждан.

Именно поэтому формирование представленных региональных программ, тех самых «дорожных карт» регионального, районного и муниципального уровня является необходимым условием решения рассматриваемых задач.

Исходя из этого, мы предлагаем немедленно приступить к работе по подготовке представленных программ в Московской области, рассматривая эту работу как подготовку пилотных проектов в плане дальнейшего использования указанных механизмов по всей территории страны.

Первой пилотной программой может быть программа, подготовленная в г.Электрогорск, где сформированы перечни граждан – участников программы «Жильё для российской семьи» в количестве 300 чел., подобраны площадки под строительство, а также ведётся работа по определению потребностей муниципального образования в арендном жилом фонде, создании дополнительных рабочих мест, а также в определении перечней граждан-участников программы «Жильё для российской семьи».

Подготовка аналогичных программ сегодня ведётся в Ступинском, Павлово-Посадом, Ногинском и Дмитровском районах Московской области. Сформирована программа поставки домокомплектов по фиксированной цене, что обеспечивает прогнозируемую стоимость жилья в рамках формируемых программ. Московский индустриальный банк и Банк Москвы уже подтвердили готовность участия в формируемых проектах.

Возможности предоставления земельных участков сейчас очень большие. Много крупных участков в залоге у банков.

Большинство крупных застройщиков, работающих сегодня в Московской области, уже использует обсуждаемые нами механизмы, обеспечивая тот уровень себестоимости строительства жилья, который уже обозначен в сегодняшних выступлениях. Однако, абсолютное большинство из них сейчас заинтересованы не в создании условий доступности жилья для граждан, т.е. в реальном ведении социально ответственного бизнеса, а наоборот, они всеми силами пытаются закрепить своё монопольное положение на рынке, чтобы обеспечить для себя возможность сохранения, а ещё лучше увеличения стоимости реализации жилья.

Таким образом, можно с уверенностью утверждать, что для решения вопросов доступности жилья необходимо приступить к формированию эффективных, реально действующих проектов социального частно-государственного партнёрства, в которых условия реализации (предоставления) жилья гражданам являются параметрами, определяемыми государством, а роль социально-ответственного бизнеса заключается в формировании инвестиционных проектов, обеспечивающих решение этих задач на условиях доходности и возвратности инвестиционных ресурсов, привлекаемых на эти цели.

Формируемые региональные программы как раз и являются инвестиционными проектами, формируемыми исходя из представленных принципов.

Предложения для подготовки региональной программы строительства доступного жилья в Московской области:

- органам государственной власти Московской области совместно с членами рабочей группы провести совместную работу по подготовке соответствующих программ в указанных районах Московской области, рассматриваемая эти программы как пилотные.

- провести совместную работу с владельцами земельных участков, находящихся в частной собственности, увязав их освоение с подготовкой и реализацией программ в районах, где расположены эти земельные участки,

- в ходе разработки программ строительства доступного жилья подготовить и программы формирования арендного жилищного фонда, в т.ч. сформировать перечень нанимателей строящихся объектов арендного жилого фонда. Формирование указанных перечней необходимо осуществить с участием органов местного самоуправления и работодателей, определяя необходимые для этого участки под застройку, проектные и технологические решения. Решение указанных вопросов обеспечит возможность привлечения необходимых инвестиций;

- в ходе работы по подготовке районных программ рассмотреть возможность провести на базе правительства Московской области конференции по вопросам подготовки таких программ по возможности во всех районах Московской области, с приглашением на это мероприятие представителей субъектов Российской Федерации, прежде всего, ведущих массовое жилищное строительство.

Решения

1. Обратиться к губернатору Московской области А.Ю. Воробьеву с просьбой направить в Совет предложения по формированию «дорожной карты» мероприятий по строительству в Подмосковье доступного жилья (в том числе арендного), а также поддержать инициативу по подготовке при участии Министерства строительного комплекса Московской области и ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» пилотных районных программ и проектов строительства малоэтажного доступного жилья на территории Московской области.
2. Обратиться к Мэру Москвы С.С. Собянину с просьбой обеспечить дальнейшую совместную проработку и реализацию в г. Москве концепции Программы строительства и социальной аренды жилья «Социальная аренда» рабочей группой Совета и Правительством Москвы.
3. Обратиться к генеральному директору ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» А.Н. Шелковому с просьбой обеспечить участие АФЖС в совместной с членами рабочей группы, органами государственной власти Московской области и органами местного самоуправления разработке районных программ малоэтажного строительства, а также реализации проектов строительства в соответствии с параметрами программы «Жилье для российской семьи» в нескольких районах Московской области.
4. Подготовить Президенту Российской Федерации предложения о возможности строительства доступного жилья (в том числе арендного) на территории Москвы и Московской области (отв. – Е.Бобров, срок - до 29 марта).

Все решения поддержаны участниками рабочей группы.

ПРОТОКОЛ ЗАСЕДАНИЯ