Краткая концепция Программы строительства и социальной аренды жилья "Социальная аренда"

Электронная версия

Пунктом 2 «д» указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации поручено до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

В условиях значительного бюджетного дефицита и невозможности большинству семей с невысоким уровнем дохода приобрести либо арендовать жилье, целесообразна разработка самоокупаемой для бюджетов Программы строительства и социальной аренды жилья «Социальная аренда», дополняющей программу «Жилье для российской семьи», утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. № 404.

Концепция предлагаемой Программы включает в себя:

1. строительство быстровозводимых малоэтажных либо среднеэтажных жилых массивов по современным технологиям при низкой себестоимости и высоком качестве

Приток частных инвестиций обеспечивается:

- беспроблемным получением разрешительной документации и бесплатным предоставлением (в т.ч. изменением вида разрешенного использования) земельных участков по механизму «голландских аукционов»;

- исключением затрат на инженерную инфраструктуру из себестоимости строительства жилья и финансированием ее строительства по отдельному инвестиционному плану, что обеспечивает возможность реализации жилья по цене, не превышающей 30.000 руб. / кв. м;

- строительством инженерной инфраструктуры частным исполнителем за счет собственных средств и использованием бюджетных средств (взнос условно в 30 %) только в качестве соинвестирования (это исключает завышение себестоимости строительства);

- последующее сохранение инженерной инфраструктуры в собственности инвестора позволит ему обеспечивать рентабельность после быстрого заселения новых микрорайонов;

- гарантия выкупа субъектом Российской Федерации либо муниципалитетом части возведенного жилья в целях формирования государственного (муниципального) арендного фонда либо, как вариант, гарантия долгосрочной государственной (муниципальной) аренды возведенных инвестором массивов жилых домов с целью последующего найма нуждающимся категориям граждан и семьям с невысоким уровнем дохода, в том числе путем кредитования Агентством финансирования жилищного строительства.

Менее затратным для бюджетов является именно передача возведенного застройщиком жилья в долгосрочную государственную (муниципальную) аренду. В этом случае отпадает необходимость первоначального взноса в стоимости выкупаемого жилья и остаются лишь расходы текущих годовых бюджетов по исполнению долгосрочных арендных обязательств. Данный вариант создания частных «наемных домов», возможно, не столь интересен инвестору-застройщику, заинтересованному прежде всего в продаже возведенного жилья, обеспечивающей скорейший возврат вложенных средств, но он также нуждается в проработке.

Себестоимость строительства, обеспечивающая экономическую дееспособность предлагаемых организационно-финансовых механизмов (без учета инженерных сетей и земли), соответствует сложившимся рыночным условиям и сейчас ориентировочно составляет 25.000 руб. / кв. м на условиях «под ключ», что позволит установить минимально возможную «доступную» арендную ставку.

Гарантированный сбыт жилья экономкласса в 30.000 руб. / кв. м обеспечит застройщикам приемлемую норму рентабельности его строительства.

Самоокупаемость Программы, основанной на невысоком бюджетном финансировании и текущих долгосрочных бюджетных обязательствах, также обеспечивается генерируемыми самой Программой налоговыми и неналоговыми поступлениями как в процессе строительства, так и при дальнейшей эксплуатации возведенных объектов. В целях аккумулирования данных ресурсов на цели Программы возможно специально предусмотреть их возвращение в Программу.

2. создание арендного (в том числе маневренного) жилищного фонда путем:

2.1. вовлечения в рынок цивилизованной государственной аренды неиспользуемых жилых помещений и домов (включая требующих капитального ремонта и находящихся в частной собственности), с целью их найма нуждающимся категориям граждан

Эффективность данной посреднической деятельности специализированными предприятиями при наличии рынка свободного жилья успешно зарекомендовала себя на практике (в т.ч. в Москве и Новосибирске), что позволяет более активно использовать ее и в других регионах (преимущественно в крупных городах), также вовлекая и жилье, находящееся в частной собственности.

Комплексное профессиональное осуществление данной деятельности включает, подбор жилых помещений и заключение договора найма, учетную регистрацию, страхование сохранности помещения и при необходимости его ремонт, осуществление для владельца жилья функций налогового агента, что в целом является для последних более привлекательным, чем сдача свободного жилья на «стихийном» рынке аренды, причем даже с учетом незначительного удорожания в связи с участием посредника. При дальнейшей сдаче данных помещений в субаренду предприятие обеспечивает оформление регистрации нанимателям, перечисление малоимущим нанимателям назначенных органами социальной защиты компенсаций по выплате стоимости аренды и субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Перечисляемая предприятием в бюджет доля дохода (в размере, например, 25 %) может быть использована для целевой выплаты указанных компенсаций социально незащищенным категориям граждан.

2.2. аренды органами публичной власти (субъектом Федерации либо муниципалитетом) массивов частных «наемных домов», возводимых с использованием современных индустриальных технологий за счет частных инвестиционных ресурсов с использованием существующих механизмов государственной поддержки;

2.3. выкупа органами публичной власти у инвестора-застройщика определенной соглашением части возведенного жилья экономкласса с целью создания фондов доступного арендного жилья, в том числе маневренных арендных фондов.

Создание в субъектах Российской Федерации (и прежде всего, - в крупных городах) арендного (в том числе маневренного) жилищного фонда поможет искоренить практику лишения конституционного права на жилище семей, оказавшихся в безвыходной жилищной ситуации, также утрачивающих и возможность реализации основных социальных прав автоматическим прекращением местной регистрации. Именно арендный и маневренный жилищный фонд могут наименее затратно для бюджета обеспечить крышу над головой тысячам семей, нуждающихся в хотя бы временном приюте.

Анализ действующего законодательства и практики его применения свидетельствует об отсутствии в Российской Федерации эффективной государственной системы формирования маневренного жилищного фонда, источников и механизмов его функционирования и субсидирования нуждающимся категориям граждан, необходимых технических требованиях.

Предварительные расчеты по количеству обеспечиваемых жильем семей свидетельствуют о значительно большей эффективности государственной (муниципальной) аренды в сравнении с предоставлением жилья по договору социального найма.

Предлагаемый подход может быть реализован постановлением  Правительства РФ о программе «Социальная аренда», устанавливающим:

- порядок государственной аренды жилых помещений в частном секторе и их субаренды гражданам;

- порядок предоставления бюджетных компенсаций стоимости найма жилья льготным категориям населения и гражданам, находящимся в трудной жизненной ситуации;

- новый пункт 7 программы «Жилье для российской семьи» следующего содержания:

«7. Жилье экономического класса, построенное в рамках программы, может приобретаться у застройщика не позднее 6 месяцев после ввода в эксплуатацию объектов жилищного строительства органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления в соответствии с государственными (муниципальными) контрактами по цене, не превышающей установленной максимальной цены такого жилья, в целях переселения граждан из аварийного жилищного фонда, предоставления такого жилья гражданам по договорам социального найма и иным договорам в соответствии с жилищным законодательством, в том числе в целях создания государственных либо муниципальных фондов доступного арендного жилья.»

Предложения по созданию арендного (в том числе маневренного) жилищного фонда и механизмам государственного субсидирования предоставления либо найма жилья нуждающимся категориям граждан нуждаются в оценке и расчетах, а также необходимо определить эти категории граждан.

Настоящая концепция утверждена протоколом № 2 рабочей группы СПЧ и Минстроя России по реализации права граждан на доступное жилье от 18 декабря 2014 г.